Cómo montar una gestora de apartamentos turísticos

1. Define tu servicio

Responde por escrito:

• ¿Qué incluyes? Gestión integral, parcial o por servicios.
• ¿Para quién? Tipo de vivienda, zona y nivel de propietario.
• ¿Cómo cobras? Comisión, renta garantizada, mixto. Compáralos en modelos de gestión.
• ¿Qué te diferencia? Cercanía, transparencia, resultados, especialización.

Tener esto claro evita improvisar con cada propietario.

2. Verifica la parte legal y fiscal con un asesor

No lo dejes para después. Hay cuestiones que dependen de tu situación y de cada comunidad autónoma y ayuntamiento:

• Forma jurídica y alta de tu actividad.
• Fiscalidad de tu servicio y de los ingresos de los propietarios.
• Requisitos de las viviendas para uso turístico en su zona (registro, licencia, normas de comunidad). La normativa cambia y varía por territorio.
• Contratos con propietarios y con proveedores.
• Protección de datos de huéspedes y propietarios.
• Seguros que necesites tú y la vivienda.

Este artículo no es asesoramiento legal ni fiscal. Usa los datos oficiales de tu comunidad y consulta con un profesional.

3. Monta la operativa mínima

Para poder gestionar una vivienda con calidad necesitas:

• Anuncios y reservas: cuentas en las plataformas que vayas a usar.
• Atención a huéspedes: horario, canal y respuesta tipo.
• Check-in y check-out: presencial o autónomo, con instrucciones claras.
• Limpieza y lencería: proveedor con respaldo y control de calidad.
• Mantenimiento: contactos de confianza para incidencias.
• Calendario y seguimiento: una herramienta, aunque sea sencilla.
• Liquidación al propietario: fechas y formato. Usa una plantilla de informe mensual.

Prueba el proceso con una vivienda, incluso propia o de un conocido, antes de ofrecerlo a más.

4. Elige herramientas sin sobrecargarte

Al principio basta con poco: un sistema de reservas o calendario, mensajería, una hoja de seguimiento y un método para registrar gastos. Cuando crezcas, valora un sistema de gestión (PMS) y un gestor de canales. Si no conoces los términos, consulta el glosario.

No compres herramientas por si acaso. Cada una añade coste y tiempo de configuración.

5. Prepara tu propuesta y tus documentos

• Propuesta para el propietario: plantilla de propuesta.
• Lista de visita: checklist.
• Acuerdo de gestión: redactado o revisado por un profesional.
• Informe mensual: la misma estructura cada mes.
• Mensajes tipo: plantillas de WhatsApp.

6. Haz visible tu gestora

• Ficha de Google completa (guía).
• Web sencilla y clara con quién eres y cómo trabajas.
• Presencia local: contenidos y recomendaciones de tu zona.
• Reseñas reales cuando haya motivo (cómo pedirlas).

7. Consigue los primeros propietarios

Empieza por tu red y por prescriptores locales. La guía completa está en tus primeros 10 propietarios y la de acuerdos con prescriptores. Cuando tengas operativa y primeros casos, usa una campaña de captación.

8. Controla tus números desde el principio

Antes de fijar condiciones, calcula:

• Qué ingresa tu gestora por vivienda con tu modelo.
• Qué te cuesta operar una vivienda (limpieza, soporte, herramientas, tiempo).
• Cuánto puedes invertir en captar un propietario (calculadora).
• Cuántas viviendas necesitas para cubrir tus costes. Hazlo con tus datos, no con ejemplos de otros.

Errores frecuentes al empezar

• Aceptar viviendas sin documentación o sin estado adecuado.
• Copiar las condiciones de otra gestora sin calcular las tuyas.
• Ofrecer renta garantizada sin caja.
• No tener plan para las incidencias nocturnas.
• Crecer más rápido de lo que puedes operar.
• No registrar contactos ni resultados.

Plan para tus primeros 90 días

Preguntas frecuentes

¿Necesito tener propiedades para montar una gestora?

No. Necesitas poder gestionar viviendas ajenas con calidad y cumplir la normativa de tu actividad.

¿Cuánto dinero necesito para empezar?

Depende del modelo y de la zona. Calcúlalo con tus costes reales y con un asesor. Un modelo por comisión suele exigir menos caja que la renta garantizada.

¿Hace falta una licencia para ser gestora?

Los requisitos dependen de tu actividad y de cada comunidad autónoma. Consúltalos con la Administración o con un profesional.

¿Por dónde empiezo hoy?

Por escribir tu servicio y tu propuesta, y por pedir cita con un asesor.