Glosario de gestión de apartamentos turísticos y captación de propietarios.

Operativa y ingresos

ADR (tarifa media diaria)

Ingresos por alojamiento divididos entre las noches ocupadas. Indica cuánto se cobra de media por noche vendida.

Ocupación

Porcentaje de noches ocupadas sobre las noches disponibles en un periodo.

RevPAR

Ingresos por alojamiento divididos entre las noches disponibles. Equivale a la tarifa media diaria multiplicada por la ocupación y resume en un número tarifa y ocupación.

Gestión integral

Servicio en el que la gestora se encarga de todo el ciclo: anuncios, reservas, atención a huéspedes, limpieza, mantenimiento y comunicación con el propietario.

Gestión parcial

Servicio en el que la gestora se ocupa solo de una parte (por ejemplo, anuncios y reservas) y el propietario del resto.

Comisión de gestión

Importe que cobra la gestora por su servicio, normalmente un porcentaje de los ingresos o una tarifa fija. Más detalle en la guía sobre comisiones.

Channel manager

Software que sincroniza tarifas y disponibilidad entre varios portales de reserva para evitar duplicidades y ahorrar trabajo.

PMS (sistema de gestión de propiedades)

Programa donde se centralizan reservas, calendarios, huéspedes y tareas de una cartera de viviendas.

Precios dinámicos

Ajuste de tarifas según demanda, temporada, eventos y antelación de la reserva, en lugar de usar un precio fijo todo el año.

Estancia mínima

Número mínimo de noches que se exige para aceptar una reserva.

Cambio de huésped (turnover)

Limpieza, revisión y reposición entre la salida de un huésped y la llegada del siguiente.

Check-in autónomo

Entrada sin recepción presencial, por ejemplo mediante cerradura con código o caja de llaves.

Bloqueo del propietario

Fechas en las que el propietario reserva la vivienda para su uso y no se ofrece a huéspedes.

Vivienda de uso turístico

Vivienda que se cede temporalmente a huéspedes. El nombre exacto, los requisitos y las obligaciones dependen de la comunidad autónoma y del ayuntamiento, y pueden cambiar: confírmalos siempre con fuentes oficiales.

Número de registro turístico

Identificador que, según la normativa de cada comunidad autónoma, se asigna a una vivienda para su uso turístico y suele exigirse al anunciarla. Su verificación se hace en el registro oficial.

Captación y marketing

Captación de propietarios

Conjunto de acciones con las que una gestora consigue que propietarios de viviendas turísticas le encarguen su gestión. Ver la guía de captación.

Lead o contacto

Persona que deja sus datos para recibir información. Un contacto cualificado es el que cumple los criterios que ha definido la gestora, por ejemplo, tener vivienda en regla.

Coste por contacto (CPL)

Inversión en publicidad dividida entre los contactos obtenidos.

Coste de adquisición (CAC)

Inversión necesaria para conseguir un cliente, en este caso un propietario firmado. Se calcula dividiendo la inversión entre los propietarios que firman.

Valor del propietario (LTV)

Lo que gana la gestora con un propietario durante el tiempo que se queda. Se usa para decidir cuánto puede costar captarlo: calculadora.

Tasa de conversión

Porcentaje de personas que dan el paso siguiente: por ejemplo, visitantes que dejan sus datos o contactos que firman.

SEO local

Trabajamos para aparecer en Google cuando alguien busca un servicio en una ciudad o zona concretas. Ver la guía de SEO local.

Ficha de Google (Perfil de Empresa)

Ficha gratuita con los datos de un negocio que aparece en el mapa y en los resultados. Más en la guía de la ficha.

Search Console

Herramienta gratuita de Google que muestra con qué búsquedas aparece una web, cuántos clics recibe y si tiene errores.

Página de destino

Página a la que llega una persona tras pulsar un anuncio o un resultado, pensada para que dé un paso concreto.

CTR (porcentaje de clics)

Clics divididos entre las veces que se mostró un anuncio o resultado.

Modelos de gestión y captación

Autogestor

Propietario que gestiona él mismo su vivienda turística: publica el anuncio, atiende a los huéspedes y coordina la limpieza sin una gestora.

Renta garantizada

Modelo en el que la gestora paga al propietario una cantidad pactada, haya o no ocupación, y asume el riesgo del resultado de la vivienda.

Modelo mixto

Modelo que combina una parte fija (por ejemplo, servicios) y una parte variable según los ingresos de la vivienda.

Prescriptor

Profesional que recomienda a una gestora a sus clientes (gestorías, administradores de fincas, inmobiliarias, asesores). Conviene formalizar el acuerdo por escrito.

Lead de propietario

Contacto de un propietario interesado en que una gestora se ocupe de su vivienda. No es un propietario firmado: hay que comprobar su documentación y hablar con él.

Coste por propietario firmado

Inversión total en captación dividida entre los propietarios que han firmado en ese periodo.