Respuesta corta: una campaña de captación funciona cuando tienes definido a quién buscas, qué le ofreces, por qué canales llegas a él, qué pasa cuando contacta y cómo mides el resultado. Si falta uno de los cinco, el dinero se pierde en alguno de los eslabones.
Paso 1. Define a tu propietario ideal
Antes de gastar en anuncios o en contenido, responde por escrito:
- Zona: barrios o municipios en los que quieres crecer.
- Tipo de vivienda: tamaño, antigüedad, nivel de reforma, número de viviendas por propietario.
- Situación: ya alquila en modo turístico, quiere empezar o ha tenido otra gestora.
- Documentación: con registro turístico y titularidad clara.
- Lo que no aceptas: viviendas sin documentación en regla o sin posibilidad de mejora.
Tener claro lo que no aceptas ahorra tiempo en las llamadas y reduce los contactos que no sirven.
Paso 2. Escribe tu propuesta de valor
Una propuesta de valor responde a tres preguntas del propietario: ¿qué hacéis?, ¿qué gano yo? y ¿por qué vosotros? Mejor en dos frases concretas que en un eslogan.
- Evita adjetivos ("la mejor", "líder"). Usa hechos: qué incluye, cómo informas, cómo respondes.
- No prometas ingresos. Explica cómo calculas y qué datos enseñas.
- Incluye un diferenciador que puedas demostrar: informe mensual, respuesta rápida, trato directo.
Paso 3. Elige los canales
No necesitas todos. Empieza por dos o tres y mide.
| Canal | Cuándo encaja | Plazo | Control |
|---|---|---|---|
| SEO local y ficha de Google | Quieres una base estable | Meses | Medio |
| Anuncios (Meta y Google) | Necesitas contactos pronto | Semanas | Alto |
| Prescriptores (gestorías, administradores, inmobiliarias) | Tienes red local | Variable | Medio |
| Contacto directo y recomendaciones | Tu cartera ya tiene buena reputación | Variable | Medio |
La comparación detallada está en SEO local o anuncios y en la comparativa de canales. Si dudas con la publicidad, lee la guía de anuncios para captar propietarios y comprueba las políticas de cada plataforma antes de invertir.
Paso 4. Prepara la página y el formulario
La página a la que llegan es donde se gana o se pierde el contacto.
- Un solo objetivo: que el propietario deje sus datos o te escriba.
- Mensaje claro arriba: a quién ayudas, en qué zona y qué ocurre después de escribir.
- Formulario corto: nombre, teléfono o correo, zona y número de registro turístico.
- Filtro de licencia: pedir el número de registro evita llamar a quien no tiene la vivienda en regla. Explicado en la solución de filtro.
- Confianza: quién eres, cómo trabajas y qué información recibe el propietario cada mes.
- Privacidad: texto legal y consentimiento claro.
Paso 5. Responde rápido
Un propietario que escribe a varias gestoras suele quedarse con la que responde primero y mejor.
- Aviso inmediato al equipo cuando entra un contacto, por WhatsApp o correo.
- Primera respuesta en minutos, con las plantillas.
- Llamada el mismo día si es posible.
- Resumen por escrito tras hablar.
Paso 6. Organiza el seguimiento
Una hoja de cálculo con una fila por contacto es suficiente. Usa estados fijos:
Nuevo → contactado → visita → propuesta → firmado / descartado
Anota fecha, origen, vivienda y objeciones. Programa un seguimiento a los pocos días de cada propuesta. Para la llamada y la propuesta te sirven la guía de primera llamada y la plantilla de propuesta.
Paso 7. Mide con pocos datos y compáralos cada mes
Los seis datos que mueven decisiones son: contactos, origen, coste por contacto, contactos con vivienda en regla, contactos que firman y coste por propietario firmado. Los explicamos en qué datos medir.
Para saber cuánto puedes invertir por propietario, usa la calculadora con los datos reales de tu gestora y la guía de cuánto pagar por captar un propietario.
Plan de 90 días
| Semanas | Objetivo | Tareas |
|---|---|---|
| 1-2 | Base lista | Propietario ideal, propuesta de valor, página y formulario, hoja de seguimiento |
| 3-4 | Primeros contactos | Ficha de Google completa, primeros anuncios con presupuesto acotado, aviso inmediato activo |
| 5-8 | Ajuste con datos | Revisar origen y calidad de contactos, mejorar mensajes y filtros, empezar contenido |
| 9-12 | Decidir | Comparar coste por propietario por canal, mover inversión al que mejor funcione, documentar el proceso |
Errores que más cuestan
- Empezar por los anuncios sin página ni seguimiento. El dinero entra y los contactos se pierden.
- No filtrar la licencia. Llamar a quien no tiene la vivienda en regla es tiempo perdido.
- Medir solo contactos. Un contacto no es un propietario firmado.
- Cambiar de canal cada semana. Los datos se mezclan y no aprendes nada.
- Depender de una sola vía. Combina una base estable con otra de resultados más rápidos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto presupuesto necesito para empezar?
Depende de lo que vale un propietario para tu gestora. Calcúlalo con la calculadora y decide un porcentaje que te resulte cómodo.
¿Cuánto tarda una campaña en dar propietarios?
Los contactos pueden llegar en semanas con anuncios, pero la firma depende de la conversación y de la documentación. El SEO local tarda más.
¿Hace falta una web propia?
Sí, aunque sea sencilla. Es la página en la que verificas confianza y recibes los contactos.
¿Cuántos canales usar a la vez?
Dos o tres, para poder medir. Con más, se diluye la atención y los datos.
¿Se puede externalizar?
Sí. Valora cuánto tiempo te queda y qué parte es crítica: la conversación con el propietario conviene que la lleves tú.
¿Quieres saber cuánta demanda hay de captación en tu ciudad?
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